HIPOTECA

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DIREITO DAS COISAS

DIREITO REAL DE GARANTIA

HIPOTECA

CONCEITO

A hipoteca grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor. É um direito sobre a coisa onerada. ¹

CARACTERES

1. Possui natureza civil
2. É um negócio jurídico civil que requer a presença de dois sujeitos: o ativo, que é o credor hipotecário e o passivo que é o devedor hipotecante.
3. O objeto gravado deve ser da propriedade do devedor ou de terceiro que dá o imóvel seu para garantir a obrigação contraída pelo devedor
4. O devedor hipotecante deve continuar na posse do imóvel e só vem a perdê-la por ocasião de excussão hipotecária, se deixou de cumprir sua obrigação.
5. É indivisível, pois grava o bem em sua totalidade.
   Observação: O caráter indivisível poderá ser afastado se se estipular, por convenção, que o pagamento parcial libera alguns bens gravados, principalmente se forem diversos e autônomos.
6. É acessório de uma dívida, cujo pagamento pretende garantir.

CONSTITUIÇÃO

1. CONTRATO
2. DISPOSIÇÃO LEGAL
3. SENTENÇA

1 – CONTRATO – HIPOTECA CONVENCIONAL

Surge do acordo de vontade daquele que recebe o ônus real com aquele que dá. Exige a presença de duas testemunhas instrumentárias e escritura pública se se tratar de imóvel (art. 108 do CC)

2 – DISPOSIÇÃO LEGAL – HIPOTECA LEGAL

O título constitutivo é a sentença de especialização. Deve indicar os nomes das partes, identificando o patrimônio de quem foi destacado e em favor de quem o foi, o total do débito garantido, a descrição dos bens gravados, ou seja, todos os elementos identificadores para individualizá-los (art. 1497 do CC)

1 – Pessoas de Direito Público interno sobre os imóveis pertencentes aos encarregados de cobrança;

2 – Filhos sobre imóveis do pai ou mãe (contrair novas núpcias sem efetuar inventário);

3 – Ao ofendido ou seus herdeiros sobre os imóveis do delinquente (satisfação do dano);

4 – Co- herdeiro para garantia do quinhão;

5 –Ao credor sobre o imóvel arrematado (garantia do pagamento do restante da arrematação);

3 – SENTENÇA – HIPOTECA JUDICIAL

O título constitutivo é a carta de sentença ou mandado judicial. Deve indicar os nomes das partes, indicando todos os elementos identificadores para individualizar o bem.

O momento culminante da hipoteca é o registro, enquanto não estiver registrada não é direito real, não passará de mero crédito pessoal. A hipoteca só nasce com o ato do registro. O registro serve como elemento de publicidade do ato e de fixação da data do nascimento do direito real, uma vez que as hipotecas somente valem contra terceiros a partir dele.

Requisitos: sentença condenatória proferida pelo poder Judiciário; liquidez da sentença; trânsito em julgado, especialização; inscrição no registro imobiliário.

4 - HIPOTECA CEDULAR

A cédula hipotecária consiste num título representativo de crédito com este ônus real, sempre nominativo, mas transferível por endosso e emitido pelo credor.

OBJETO

1. Os imóveis por natureza e seus acessórios

Os bens em estado de indivisão. Pertencentes, em comum, a dois ou mais proprietários, poderão ser hipotecados desde que haja anuência de todos os condôminos.

Se divisíveis, poderá ser dada em garantia a parte de cada um deles, porém não poderá o comunheiro hipotecar além de seu quinhão.

Observação: Para hipotecar bem imóvel rural, a Lei nº. 4.947/66 exige a apresentação do Certificado do INCRA.

2. O domínio direto

Já que a enfiteuse permite que o direito do senhorio direto possa ser objeto de hipoteca, independentemente do consentimento do enfiteuta.

3. O domínio útil

4. Estradas de Ferro;

São imóveis por acessão intelectual que se aderem ao solo. O credor, entretanto, deverá respeitar a administração e suas decisões concernentes a exploração da linha, uma vez que deve haver a continuidade de funcionamento.

Observação1: Deverá ser registrada no município da estação inicial da respectiva linha.

Observação2: Deve-se intimar o representante da União ou do Estado, para, dentro de 15 dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação. Ou seja, as pessoas jurídicas de direito público possuem privilégio especial no caso de hasta pública de estrada de ferro onerada.

5. Recursos naturais previstos no art. 1230( jazidas, minas e demais recursos minerais, potenciais de energia hidráulica, monumentos arqueólogos e outros bens descritos em lei especial;

Observação: As minas dependem de concessão para serem hipotecadas

6. Os navios;

Apesar de serem bens móveis, ante a conveniência econômica, sua hipoteca é admitida.

7. Aeronaves;

Não são bens imóveis, mas poderão, mesmo em construção, constituir objeto de hipoteca, porque são individualizáveis pela marca, prefixo, subordinados a critérios pre estabelecidos, e a matrícula. O contrato deverá constar de escritura pública e ser levado a assento no Registro Aeronáutica Brasileiro.

8. O direito de uso especial para fim de moradia; ( lei 11481/2007)

Se assegurada a aceitação da hipoteca pelos agentes financeiros no âmbito do Sistema Financeiro de habitação, desde que, constatada, por termo administrativo ou sentença declaratória, a posse para fins de moradia do ocupante que preencher os requisitos legais estabelecidos na MP n. 2.220/2001 e devidamente registrado no cartório de imóveis.

9. O direito real de uso; ( lei 11481/2007)

Se assegurada a aceitação da hipoteca pelos agentes financeiros no âmbito do Sistema Financeiro de habitação, limitada a duração da concessão do direito real de uso.

10. A propriedade superficiária. ( lei 11481/2007)

Se assegurada a aceitação da hipoteca pelos agentes financeiros no âmbito do Sistema Financeiro de habitação, limitada a duração do direito real de superfície, se concedido por tempo determinado

11. Gasoduto

Recairá a hipoteca sobre o valor do gasoduto, que ficará então, sujeito à solução do débito.

Necessária a escritura pública devidamente registrada no Livro n. 2 do cartório correspondente à primeira estação de compressão.

DIREITOS E DEVERES DO DEVEDOR

DIREITOS E DEVERES DO CREDOR

Conservar e não praticar atos que desvalorizem o bem; Manter a substância da coisa (modificando a destinação); É defeso constituir outro direito real sobre o imóvel hipotecado( poderá ser feita nova hipoteca, denominada sub-hipoteca, desde que o valor do imóvel exceda o valor da obrigação garantida); obs. Tal gravame somente se dará caso não haja cláusula proibitiva Direito de Defesa da posse; Direito a liberação do bem mediante o cumprimento da obrigação; Antecipação do pagamento da dívida;

Exigir a conservação do bem; Promoção da excussão da coisa; Direito de preferência; Pedir reforço de garantia através de outros bens;

EFEITOS SOBRE TERCEIROS

1. Erga Omnes;

Sendo direito real, uma vez registrada é oponível erga omnes.

2. Em caso de compra adquire também o ônus incidente sobre a coisa;
3. Terceiro credor não poderá promover a venda judicial do imóvel sem notificar o credor hipotecário (CC 1501), sob pena de invalidação;
4. A cessão de crédito hipotecário a terceiro poderá ser feita sem consentimento do devedor;
5. Sub- rogação do direito por terceiro;

EXTINÇÃO DA HIPOTECA

1. Cumprimento da obrigação principal;

Sendo direito acessório, com a extinção da obrigação principal, desaparece também o ônus real.

2. Perecimento da coisa;

Observação1: Se houver a deterioração, perda parcial ou desvalorização de bem onerado, a relação hipotecária subsiste no remanescente, autorizando o credor a pedir reforço, sob pena de vencimento antecipado.

Observação2: Se o bem for destruído por culpa de terceiro compelido a ressarcir o dano, o direito do credor hipotecário sub-roga-se no valor dessa indenização de perdas e danos, conservando seus direito de preferência. O mesmo nos casos de indenização solvida pela Companhia de Seguros.

3. Resolução da propriedade;

4. Pela renúncia do credor;

Deverá ser inequívoca e além de expressa pode ser tácita. Para sua validade é necessária a capacidade do renunciante, bem como a de disposição do bem.

4. Remição

6. Sentença Transitada em Julgado;

Que decrete a anulabilidade ou nulidade do ônus real.

7. Prescrição Aquisitiva;

8. Arrematação ou adjudicação da coisa;

9. Consolidação;

10. Perempção Legal ou usucapião de liberdade;

30 anos sem renovação.

Caso as partes convencionem um limite temporal para sua duração, inferior a 30 anos, é permitida a prorrogação, desde que averbe junto a matrícula do imóvel, não ultrapassando a soma ao prazo legal.

ESTUDAR OS ARTS. 1473 à 1505 DO CC

1Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 25 ed.São Paulo: Saraiva, 2010. p. 554